師門筆記：論房地產(chǎn)投資

今天聊聊有關(guān)多種資產(chǎn)投資的比重。

先說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)投資，以地為錨，負(fù)債套利。這種投資思想起源于凱恩斯主義在歐美占據(jù)統(tǒng)治地位之后，尤其是在布雷頓森林體系倒塌之后，通過(guò)負(fù)債買房對(duì)抗通脹。這套理論我在二零零幾年國(guó)內(nèi)出版的兩本書，一本是路易惠特尼寫的《從殺豬小伙到百萬(wàn)富翁》，另一本是戴維何寫的《現(xiàn)在啟動(dòng)-個(gè)人房地產(chǎn)投資》。這兩本書已經(jīng)談到了其投資的核心邏輯，但是你們?cè)诼爣?guó)外的投資大師的名字時(shí)，聽到過(guò)路易惠特尼和戴維何的名字嗎？如果不炒房的基本沒聽過(guò)，為什么？因?yàn)樗?們并不真的有多成功，至少比在資本市場(chǎng)成功的投資者來(lái)說(shuō)，小巫?大巫。因?yàn)榘l(fā)達(dá)資本主義國(guó) 家的城鎮(zhèn)化已經(jīng)過(guò)去了，每一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家在其發(fā)展過(guò)程中，伴隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程，都會(huì)有一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的階段，但是這個(gè)進(jìn)程是一過(guò)性的。

從?期來(lái)看，一個(gè)國(guó)家成為真正意義上的強(qiáng)國(guó)，并不能靠土地和房子，而必須靠?jī)?yōu)質(zhì)的公司形式，尤其是高科技公司。大家可以去看兩本書，一本是?格爾教授的《股市?線法寶》，一本是倫敦 商學(xué)院的《投資收益百年史》。你會(huì)發(fā)現(xiàn)在一個(gè)?期周期，房地產(chǎn)跑不過(guò)股票。之所以如此，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)楣善眱r(jià)格的波動(dòng)率>房地產(chǎn)，所以必然要求更高的收益率來(lái)補(bǔ)償。如果沒有更高的收益率做補(bǔ)償，既然房地產(chǎn)投資波動(dòng)率更小，?期回報(bào)還不低于股市，那么股市就不會(huì)存在。股市不存在，公司形式就不可能得到發(fā)展，世界就不是今天你看到的樣子。這只是一個(gè)?期的邏 輯。在短期，尤其是一個(gè)國(guó)家工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)，適當(dāng)負(fù)債的房地產(chǎn)投資確實(shí)是最快改變階層的方式，原因是可以獲得優(yōu)質(zhì)的低?險(xiǎn)大額貸款。但是這套東?在中國(guó) 已經(jīng)近十年，已經(jīng)被玩爛了。這里面有文化原因，有制度原因，有歷史原因。

從春秋管仲開始，官山海的思想就已經(jīng)萌生，后來(lái)經(jīng)過(guò)商鞅、荀子、韓非、李斯，到桑弘羊?qū)扄}鐵論，可以說(shuō)劉徹在他的統(tǒng)治時(shí)期，一整套帝國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)制度已經(jīng)成型。這么多年下來(lái)我們一直用 的是這套東?，簡(jiǎn)單說(shuō)就是官辦一切，掌控所有資源，造成市場(chǎng)上資源性的東??期稀缺。老百姓對(duì)這些稀缺資源有一種發(fā)自?髓深處的熱愛。之所以說(shuō)最近十年通過(guò)房地產(chǎn)負(fù)債套利的這套被 玩爛了，這個(gè)和單邊市場(chǎng)引發(fā)的?眾的貪婪瘋狂心理有很大關(guān)系。還有就是三人成聚的擴(kuò)音器效 應(yīng)，因?yàn)樨?fù)債買房得利了，就認(rèn)為這個(gè)事是真理。這種思考問(wèn)題的錯(cuò)誤方式參?我之前講的有過(guò) 波普爾證偽哲學(xué)的那一課，不多說(shuō)了，所以你會(huì)看到出現(xiàn)了某庫(kù)這種瘋狂的極端的負(fù)債倡議。

某庫(kù)宣揚(yáng)的東?，我在大約 2015 年看到，當(dāng)時(shí)其教主還不出名，我發(fā)現(xiàn)他的核心思想完全是抄襲國(guó)外的負(fù)債炒房理論，但是言語(yǔ)極端，具有煽動(dòng)性。當(dāng)時(shí)我就認(rèn)為此人必火，他主張的無(wú)限負(fù)債，以貸養(yǎng)貸，代代相傳，永不還貸。事實(shí)上已經(jīng)成為了 p2p 龐氏騙局，他能從崇拜者金主那里借到錢續(xù)上，你出去借錢試試。很多人高負(fù)債買房后，無(wú)力還款，問(wèn)這個(gè)人，這個(gè)人一律作答，你就找些朋友辦信用卡，再扛?jìng)€(gè)一年半載。其實(shí)，大家想過(guò)沒有，如果可以永遠(yuǎn)借到錢，還買房子干嘛，那就相當(dāng)于巴菲特的保險(xiǎn)公司的浮存金，我干什么不行？每一次都一把梭搞期權(quán)好不好？前面賠 100 次都沒關(guān)系，反正我能永遠(yuǎn)借到錢，總有一次我能贏。只要壓的夠大，我最后的結(jié)果一 定是暴富。如果換了我，做期權(quán)我都嫌累，就靠借錢為生好不好？所以說(shuō)，某庫(kù)模式在我看來(lái)就是一個(gè)騙局。

嶺南炒房流派，比如某房，比某庫(kù)進(jìn)化一些。因?yàn)檫@個(gè)流派的幾個(gè)發(fā)起人，是從香港過(guò)來(lái)降維打擊的，他們?cè)谙愀凼墙?jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)熊市的，知道一旦暴跌或者?期不漲日子難過(guò)，所以他們發(fā)明 了一種方法“劏租”，也就是分割出租。提高畝產(chǎn)，用租金來(lái)抵抗經(jīng)濟(jì)寒冬，還上月供，這套東? 比起某庫(kù)其實(shí)還是有支撐的。他們一開始在 sz 搞得也不錯(cuò)，但是根本原因還是他們運(yùn)氣好，去的是深圳，而不是其他城市。這里面有必然性，深圳挨著 hk 嘛。但是即使是深圳，這套東?也玩不 下去，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)下行房租太低，租售比太低;另外就是 hk 畢竟是資本主義，講物權(quán)的。你的房子分割出租問(wèn)題不大，你在深圳分割出租就沒那么方便。如果來(lái)北京你試試分割出租？第二天就社區(qū)送溫暖。某房還想過(guò)用廠房什么的出租，其實(shí)都行不通。

這種模式對(duì)財(cái)政充盈的要求其實(shí)是非常高的，為什么會(huì)有稅制改革營(yíng)改增?其實(shí)就是中央向地方拿回財(cái)權(quán)。地方稅源枯萎，加上經(jīng)濟(jì)下行，土地財(cái)政就成了最重要的收入來(lái)源。有的高水平的地府，操盤的手段確實(shí)非常高明，令人嘆為觀止，但是思想來(lái)源仍不脫管子的官山海，仍不脫桑弘羊的鹽鐵論。2019 年深圳經(jīng)濟(jì)下滑很厲害，10 月份打開豪宅稅，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲。對(duì)于深圳這樣的城市，我也認(rèn)為還得漲，水漫金山總要有它的應(yīng)許之地，但是你們要明白未來(lái)的分化行情。買房再也不是十年前的閉眼買，買最好的城市最好的地段，這樣才保險(xiǎn)。

不要以為?期看不斷放水是大趨勢(shì)，就應(yīng)該無(wú)限負(fù)債買房。債是要還的，未來(lái)幾年債務(wù)危機(jī)都是核心詞匯，去看看海南航空、華夏幸福、綠地哪個(gè)不是航母巨無(wú)霸？都因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)舉步維艱， 有的干脆直接宣布破產(chǎn)了。我想請(qǐng)問(wèn)作為一個(gè)個(gè)人投資者，你抵抗?險(xiǎn)的能力比這些大企業(yè)如何? 債務(wù)危機(jī)是凱恩斯主義的阿喀琉斯之踵，因?yàn)橥ㄟ^(guò)投資來(lái)拉升經(jīng)濟(jì)增?，其實(shí)是邊際遞減的。還是那句話，是債就要還。

另外還有一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)投資的政策?險(xiǎn)。不會(huì)有人真的認(rèn)為帝都房?jī)r(jià)不漲，現(xiàn)在沒有深圳貴了，是帝都不行了吧？造成這種狀態(tài)的，其實(shí)就是政策。今天是帝都，明天政策?險(xiǎn)降臨哪個(gè)城市，誰(shuí)敢說(shuō)自己有這個(gè)預(yù)測(cè)能力？從 2015-2017 年 3 月，帝都房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度并不遜色于今 日之深圳。后來(lái)發(fā)生了什么大家都看到了，但是可能只有深套環(huán)帝都的人，才真正了解其中的痛苦。

綜上，我想告訴大家的就是即使是房地產(chǎn)投資，也要慎用杠桿。無(wú)論什么投資，我都反對(duì)過(guò)高的債務(wù)。經(jīng)濟(jì)是有周期的，債是要還的，政策是可以造成?險(xiǎn)的。時(shí)代的塵埃，落在每一個(gè)投資者個(gè)體身上，都是他生命中不可承受之輕。投資者要有降噪的能力，你身邊的人、網(wǎng)上的人，他們過(guò)去在某個(gè)市場(chǎng)賺到多少錢，其實(shí)和你一毛錢關(guān)系都沒有，從眾思維要不得。

說(shuō)回資本市場(chǎng)投資，我一樣反對(duì)杠桿，至少是反對(duì)高杠桿。為什么股票價(jià)格波動(dòng)那么大，有些人還是扛下來(lái)了，取得了成功？我想這可能和他的低杠桿，甚至無(wú)杠桿有關(guān)系。杠桿是雙刃劍，價(jià)格上漲給你帶來(lái)翻倍的利潤(rùn)，但是你承受不了下跌。做期貨、期權(quán)的都知道波動(dòng)率的重要性。杠桿太高了，雖然你判斷對(duì)方向，但是中間一個(gè)小小的波動(dòng)，你就出局了。老戴維斯?期滿倉(cāng)一倍 的杠桿，我認(rèn)為大家可以參考這個(gè)數(shù)據(jù)，滿倉(cāng)一倍杠桿。他在去瑞典當(dāng)大使時(shí)，他的股票回撤了一半，如果這么算的話，其實(shí)他當(dāng)時(shí)一無(wú)所有了。當(dāng)然了，他扛下來(lái)了，不過(guò)這其中是有?險(xiǎn)的， 希望大家知會(huì)。

最后總結(jié)一下，房地產(chǎn)投資大家可以做，尤其是沒房的保存處女貸的朋友。第一套房子一定買對(duì)城市，可以在能力范圍之內(nèi)盡量多貸款，但是我不建議無(wú)限負(fù)債。你不是美國(guó)，你沒有人可以收割。第二，未來(lái)全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)收益會(huì)跑輸權(quán)益性投資，即使寬基指數(shù)投資也可以打敗全國(guó)房地產(chǎn)的平均收益，但是不排除個(gè)別優(yōu)質(zhì)城市依然會(huì)暴漲，主要集中在南宋版圖的兩個(gè)三?，珠三?三。廣?因?yàn)闁|盟可能有機(jī)會(huì)，帝都房?jī)r(jià)完全看上面臉色，在疏解工作結(jié)束之前，帝都跑不過(guò)江南和嶺南。二零零幾年浙江某些縣城房?jī)r(jià)不輸?shù)鄱?，這種情況以后也許還能看到。從價(jià)值投資?度，或許現(xiàn)在應(yīng)該買帝都和環(huán)帝都，但是一定不要高杠桿，因?yàn)闀?huì)關(guān)你多久，你不清楚。

大國(guó)目前的房地產(chǎn)其實(shí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、和實(shí)體經(jīng)濟(jì)都是對(duì)手盤，但是沒辦法，其中牽扯利益太多。有人說(shuō)大國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架了，這話并不是完全沒有道理，畢竟你看到，地府、銀行、國(guó)企和 房地產(chǎn)都深度捆綁，買深圳、上海、廣州、杭州，其實(shí)和你在大 A 買茅臺(tái)、平安保險(xiǎn)、中免、寧德時(shí)代、比亞迪、唐明皇邏輯是一樣的，都是把自己和頭部資金和利益集團(tuán)進(jìn)行捆綁避嫌的策略， 這個(gè)策略不可能永遠(yuǎn)玩下去，但是至少目前最貼譜。(2021.03.02)