上海市國有土地租賃暫行辦法

上海市國有土地租賃暫行辦法

（1999年5月31日上海市人民政府發(fā)布，根據(jù)2002年4月1日起施行的《上海市人民政府關于修改〈上海市植物檢疫實施辦法〉等19件政府規(guī)章的決定》修正，根據(jù)2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關于修改〈上海市農(nóng)機事故處理暫行規(guī)定〉等148件市政府規(guī)章的決定》修正并重新發(fā)布）

第一章　總則

第一條（目的與依據(jù))

為了促進土地資源優(yōu)化配置和合理利用，完善土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國家有關土地有償使用的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍)

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地租賃活動。

第三條（定義)

本辦法所稱的國有土地租賃，是指市、區(qū)縣人民政府按照建設用地的批準權限，將國有土地以一定年限出租給土地使用者，由土地使用者作為承租人支付租金的行為。

第四條（管理部門)

上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱市規(guī)劃國土資源局)負責本市國有土地租賃的管理工作。

第二章　國有土地租賃的范圍、條件和程序

第五條（租賃的范圍)

除商品房項目用地應當通過國有土地使用權出讓的方式取得外，其他項目用地可以按照本辦法的規(guī)定，通過國有土地租賃的方式取得。

第六條（承租人的范圍)

除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以按照本辦法的規(guī)定，通過租賃方式取得國有土地使用權。

第七條（租賃的規(guī)劃要求)

國有土地租賃必須按照本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市規(guī)劃管理技術規(guī)定的要求進行。

第八條（租賃的方式)

國有土地租賃可以采取協(xié)議、招標、拍賣等方式。

通過協(xié)議方式租賃國有土地的，土地使用者應當按照本市有關規(guī)定，辦理建設項目計劃立項、建設用地規(guī)劃許可、建設用地審批等相關手續(xù)。

通過招標、拍賣方式租賃國有土地的，可以參照土地使用權出讓的有關程序進行。

第九條（租賃合同的簽訂)

國有土地租賃應當簽訂租賃合同。

租賃合同由市規(guī)劃國土資源局、區(qū)縣土地管理部門(以下統(tǒng)稱出租人)與承租人簽訂。

第十條（租賃合同的內(nèi)容)

租賃合同應當載明以下主要內(nèi)容：

(一)租賃當事人；

(二)租賃地塊的座落、四至范圍和面積；

(三)租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術參數(shù)；

(四)租賃年限；

(五)租金金額、支付期限和支付方式；

(六)租賃當事人的權利和義務；

(七)租賃地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物的處置方式及其費用；

(八)租賃地塊市政配套設施建設的責任和費用；

(九)租賃地塊的交付期限；

(十)項目建設的開工和完成期限；

(十一)租賃合同終止時，地上建筑物、構筑物和其他附著物的處置方式；

(十二)違約責任；

(十三)爭議的解決方式；

(十四)當事人約定的其他事項。

租賃合同應當參照使用標準格式。租賃合同的標準格式由市規(guī)劃國土資源局制訂。

第十一條（租賃年限)

國有土地租賃的年限可以由租賃當事人雙方約定，但不超過下列最高年限：

(一)工業(yè)用地為50年；

(二)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；

(三)商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；

(四)其他用地為50年。

企業(yè)法人的國有土地租賃年限，不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營年限。

第十二條（租金標準)

租賃土地的租金應當符合市場價格水平，并不得低于本市外商投資企業(yè)土地使用費標準。

第十三條（租賃土地使用權的登記)

承租人應當按照下列規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機構辦理租賃土地使用權登記手續(xù)：

(一)租賃合同簽訂時，租賃地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構筑物和其他附著物一并出租的，承租人應當持簽訂的租賃合同，辦理租賃土地使用權登記。

(二)租賃合同中約定由出租人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，應當在出租人按租賃合同約定交付租賃地塊后，由承租人辦理租賃土地使用權登記。

(三)租賃合同中約定由承租人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，出租人應當發(fā)給承租人土地臨時使用證明；承租人應當在原有的建筑物、構筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權登記。

租賃土地使用權登記后，市規(guī)劃國土資源局應當向承租人頒發(fā)房地產(chǎn)權證書，并在房地產(chǎn)權證書上注明“土地租賃”。

第三章　租賃當事人的權利和義務

第十四條（土地開發(fā)、利用和經(jīng)營要求)

承租人應當按照租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求和其他條件，進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

第十五條（規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更)

在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人需改變租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出租人和城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)批準的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補充合同，并相應調(diào)整租金；不予批準的，出租人或者城市規(guī)劃管理部門應當書面告知承租人。

第十六條（租賃地塊上房地產(chǎn)轉讓的條件)

以租賃方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

(一)按照租賃合同的約定進行投資開發(fā)，地上建筑物、構筑物和其他附著物已建成；

(二)承租人已辦理租賃土地使用權登記以及地上建筑物、構筑物和其他附著物所有權登記，并取得房地產(chǎn)權證書。

以租賃方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，租賃合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十七條（租賃地塊上房地產(chǎn)轉讓的限制)

按照租賃合同的約定，受讓人必須是境內(nèi)自然人、法人或者其他組織的租賃地塊上房地產(chǎn)，需要向境外的自然人、法人或者其他組織轉讓時，應當征得出租人的同意。出租人同意轉讓的，應當由轉讓的受讓人與出租人重新簽訂租賃合同，并相應調(diào)整租金。

第十八條（租賃土地使用權的分割)

租賃地塊上建筑物、構筑物和其他附著物轉讓時，其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權隨之轉讓；租賃土地使用權發(fā)生分割的，轉讓的受讓人按照受讓的建筑物、構筑物和其他附著物的比例，取得相應的租賃土地使用權，并承擔租賃合同約定的權利、義務。

租賃土地使用權分割的界限和面積，由租賃地塊所在的區(qū)、縣土地管理部門確定。

第十九條（租賃土地使用權的合作、聯(lián)營)

在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人可以將租賃土地使用權作為與他人合作、聯(lián)營的條件。

第二十條（租賃地塊上房地產(chǎn)的抵押)

在國有土地租賃年限內(nèi)，租賃地塊上依法建成的建筑物、構筑物和其他附著物可以抵押。

抵押物處分后，租賃合同應當由依法取得抵押物的受讓人繼續(xù)履行。

第二十一條（租賃地塊上房地產(chǎn)的出租)

在國有土地租賃年限內(nèi)，租賃地塊上依法建成的建筑物、構筑物和其他附著物可以出租，但出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的年限減去國有土地承租人已租用的年限后剩余的年限。

第二十二條（承租人死亡或者變更、終止的處理)

在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規(guī)定處理：

(一)承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發(fā)生合并、分立的，租賃合同可以由依法取得租賃地塊上建筑物、構筑物和其他附著物所有權的自然人、法人或者其他組織繼續(xù)履行；

(二)承租土地的自然人死亡的，租賃合同可以由租賃地塊上建筑物、構筑物和其他附著物的合法繼承人或者受遺贈人繼續(xù)履行。

第二十三條（租金的支付)

承租人應當按照租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。

租金每年分兩期支付；租賃合同另有約定的，從其約定。

租賃合同簽訂的當年，自租賃地塊交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過半年的，按照半年的租金金額支付。

第二十四條（租金的調(diào)整)

租賃土地的租金應當根據(jù)最低標準調(diào)整的時間和幅度，作相應的調(diào)整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標準。

第二十五條（租金的上繳和租賃地塊的稅收)

土地管理部門應當將收取的租金上繳財政部門。

承租人使用租賃地塊的城鎮(zhèn)土地使用稅，由稅務部門從租金中扣繳。

第四章　租賃土地使用權的收回

第二十六條（租賃土地使用權的續(xù)期)

國有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應當在屆滿前6個月申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續(xù)期申請應當予以批準。

經(jīng)批準續(xù)期的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權登記。

第二十七條（租賃土地使用權期滿的收回)

國有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請續(xù)期但未獲批準的，租賃土地使用權由出租人收回，出租人應當對地上建筑物、構筑物和其他附著物給予承租人適當補償；租賃合同另有約定的，從其約定。

國有土地租賃年限屆滿，承租人未申請續(xù)期的，出租人可以無償收回租賃土地使用權；租賃合同另有約定的，從其約定。

第二十八條（租賃土地使用權的提前收回)

租賃年限未滿的土地使用權不提前收回，但有下列情形之一的，可以依照法律規(guī)定的程序提前收回：

(一)為公共利益需要調(diào)整使用土地的；

(二)為實施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。

第二十九條（提前收回租賃土地使用權的程序)

提前收回租賃土地使用權的，出租人應當在收回6個月前，將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并在租賃地塊的范圍內(nèi)公告。

第三十條（提前收回租賃土地使用權的補償)

提前收回租賃土地使用權的，出租人應當給予承租人適當補償。

提前收回租賃土地使用權的補償金額，應當按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余期以及地上建筑物、構筑物和其他附著物的價值等，由出租人與承租人協(xié)商確定，或者委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構進行房地產(chǎn)價格評估后確定。

承租人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。

第三十一條（租賃土地使用權的交換)

提前收回租賃土地使用權的，出租人可以與承租人協(xié)商一致后，將另一地塊的租賃土地使用權與承租人交換。

交換租賃土地使用權的，承租人應當與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權登記。

第三十二條（承租人提前終止租賃合同的處理)

在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人要求提前終止租賃合同的，應當在3個月前通知出租人，出租人可以無償收回租賃土地使用權，并由承租人承擔違約責任；租賃合同另有約定的，從其約定。

第五章　法律責任

第三十三條（違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰)

承租人未按租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，由規(guī)劃管理部門按照相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第三十四條（承租人和出租人的違約責任)

出租人未按租賃合同的約定交付租賃地塊的，承租人有權解除租賃合同，并可以請求違約賠償。

承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人應當催告承租人支付，并由承租人按日加付3‰的滯納金；承租人逾期2年未支付租金的，出租人有權解除租賃合同，并可以請求違約賠償。

承租人未按照租賃合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，或者擅自轉讓、轉租、抵押租賃土地使用權的，市規(guī)劃國土資源局或者區(qū)、縣土地管理部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，出租人有權解除租賃合同，無償收回租賃土地使用權，并可以請求違約賠償。

第三十五條（復議和訴訟)

當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以按照行政復議和行政訴訟法律、法規(guī)的規(guī)定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。

第六章　附則

第三十六條（對原劃撥土地使用權的規(guī)定)

本辦法施行前，以劃撥方式取得國有土地使用權的土地使用者，可以按照本辦法的規(guī)定，轉為以租賃方式使用國有土地。

第三十七條（臨時用地的租賃)

租賃國有土地臨時使用的，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第三十八條（施行日期)

本辦法自1999年9月1日起施行。