你看不上的物業(yè)，資本正在砸錢

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文｜曹蓓

編輯｜李霂軼

來源｜鳳凰WEEKLY財經(jīng)

ID：fhzkzk

題圖｜Pixabay

1990年10月8日，深圳羅湖東門商業(yè)步行街開了麥當勞在中國內地的第一家餐廳，麥當勞叔叔坐在屋頂，開心地排隊的人們圍著光華樓轉了一圈又一圈。

30年后，麥當勞在中國已經(jīng)有超過3500家餐廳，在全球有3萬多家，標準化復制的模式，成為追隨者效仿的標桿。

現(xiàn)在這個追隨者的隊伍里，出現(xiàn)了地產(chǎn)龍頭恒大的名字，它旗下的物管公司在不久前結束的業(yè)績發(fā)布會上喊出，學習麥當勞。目的很明確，快速擴張，成為“全球規(guī)模最大的物業(yè)公司”。

但是現(xiàn)在物業(yè)板塊的絕對老大是碧桂園服務，在年初吞下TOP50的房企藍光旗下的物業(yè)“大魚”藍光嘉寶后，碧桂園服務又壯了一圈。

廝殺的場面在去年快速崛起的物業(yè)行業(yè)隨處可見，法則大家都明白，弱肉強食。

2020年，房企們把旗下的物業(yè)板塊分拆上市，目前港股已經(jīng)有40家物業(yè)企業(yè)，總市值從2020年初的2062億元增加至2021年3月31日的8285.4億元，基本上翻了兩番。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月31日收盤，港股物業(yè)板塊平均市盈率31.7倍，遠高于港股主板的市盈率（12倍）。

目前龍頭房企中，僅萬科和龍湖旗下的物業(yè)沒有分拆上市，萬科此前的解釋是“時候未到”；龍湖一再強調沒有上市計劃，董事長吳亞軍曾經(jīng)說，“無法看到物業(yè)公司現(xiàn)有的模式是如何賺錢的，這個模式還存在很多問題”。

六年前上市的物業(yè)第一股彩生活董事長潘軍在一次物管論壇上痛定思痛，如果依賴母公司、依賴物業(yè)管理收費的魔咒不破除，“彩生活的今天是明天所有物業(yè)管理公司的未來”。

統(tǒng)計顯示，2020年上市的物業(yè)股只有兩家營收下降，其中就包括彩生活，三大業(yè)務收入全線下滑，高管離任，或許是潘軍感慨的原因。

“在投資者眼里還沒有成為一個獨立的行業(yè)?！毖啪訕菲煜挛飿I(yè)上市公司總裁李大龍?zhí)寡裕?strong>投資者對物業(yè)的定位是，“勞動密集型，同時附屬于地產(chǎn)”。

部分在港上市企業(yè)市值與在管面積關系（來源：中指研究院）

“天敵”

去年7月份，合肥的一個小區(qū)開了2020年第一次業(yè)主大會，大會議題的第一項，就是是否續(xù)聘萬科物業(yè)。

1400多名業(yè)主投了反對票，占比超過67%，理由無非兩點，收錢多，做事少。

這基本上是全國業(yè)主對自家物業(yè)的整體評價。

2個月后的寧波，幾位業(yè)主給小區(qū)的萬科物業(yè)送去一面錦旗，寫著“干啥啥不行，收錢第一名”。起因是物業(yè)要收地庫人防車位租賃費，業(yè)主不同意，才有了上面一出。

沒幾天，萬科物業(yè)寧波公司就發(fā)了一份公告，退出。

公告說得很明白，此事經(jīng)網(wǎng)絡一發(fā)酵，已經(jīng)有不少物業(yè)公司都收到類似的“造句錦旗”，“給物業(yè)行業(yè)造成了負面影響”。

幾個事件的主角都是萬科物業(yè)，行業(yè)里口碑數(shù)一數(shù)二的公司尚且如此，而其他物業(yè)公司的情況可想而知。

業(yè)主永遠不滿意，物業(yè)總說已盡力，之間全是一道道看似無解的難題，這兩個群體成了最不合理的“天敵”。

人的問題是最大的問題，看萬科物業(yè)那個辱罵業(yè)主的人員就能知道，這個問題解決起來并不簡單。

一位上海大叔幫51歲的老熟人介紹物業(yè)公司的工作，保安，每天工資170元，包住不包吃，但是被拒絕了，嫌工資低。他在社交媒體用了好幾個感嘆號：“現(xiàn)在大城市用工成本真的蠻高了！”

越是基層，越缺乏人才，物業(yè)公司對此體會最深，核心原因就是，錢少。

綠城服務集團行政總裁吳志華介紹，他們比較的是基層員工的工資，跟快遞員相比，跟送餐員相比，跟同樣勞動密集型的行業(yè)相比，要低很多。

業(yè)主抱怨服務比十年前、二十年前差，吳志華解釋，主要是年輕人的服務素質降低了，因為物業(yè)公司提供的薪資無法吸引、管理和提升年輕人。他舉例說，十七年前保安人員能找到退伍軍人，但從四五年前就很難找到勤奮的保安員了，因為他們都去送餐了。

這是個百味雜陳的故事，也是整個物業(yè)行業(yè)普遍的痛處，很多與業(yè)主之間的矛盾也由此而來，且鴻溝越來越深。

有不少業(yè)主在聽到自家物業(yè)上市的消息，第一反應就是，收物業(yè)費還不夠，還去股市圈錢？

西安一公寓公攤電費高達每度電0.48元，承租者聯(lián)名要求降費

一個行業(yè)迎來風口，最不高興的是自己服務的客戶，這本身就是個魔咒。

風起

萬科物業(yè)那封公開信中提到一句話，疫情期間送水、送菜、送包裹的物業(yè)小哥沒人提了，被遺忘了。

但資本市場沒有忘。

2020年上半年，物業(yè)股股價平均上漲超過50%，有幾只漲幅一度超過100%，物業(yè)龍頭碧桂園服務的市值第一次破了千億，一度能跟頭部房企融創(chuàng)中國不相上下，是很多中小房企的市值總和。

時至今日，無論是市值還是賺錢能力均超過母公司地產(chǎn)龍頭，早就是稀松平常的事。

2018年，雅生活準備IPO路演的時候，用了十幾分鐘給美國、英國的投資人介紹中國物業(yè)管理行業(yè)是什么，跟境外上市公司和五大行（仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際）有什么區(qū)別。

現(xiàn)在全球的投資人已經(jīng)不會再問這樣的問題，他們已經(jīng)普遍對這個行業(yè)有了更深的了解。

這是物業(yè)股2020年站在風口的一個重要導火索，房地產(chǎn)進入存量時代，物業(yè)的價值自然就被挖掘出來。

近三年港股上市物業(yè)企業(yè)在管面積門檻值對比（來源：中指研究院）

僅僅一年的時間，18家物業(yè)股到香港上市，在資本市場瘋狂補血，用來跑馬圈地。

雖然不久前摩根大通發(fā)了一份看空物業(yè)股的報告，稱內地物管服務板塊在2021年初累計上升了49%，而同期的國企指數(shù)僅增長3%?？紤]第二季度沒重大催化劑，預估行業(yè)將短期走疲，引發(fā)了物業(yè)股迎來一波普跌。

但很快，4月13日市場消息稱，碧桂園服務將用30億并購蘇寧置業(yè)旗下的江蘇銀河物業(yè)管理有限公司。

如果消息屬實，這就是碧桂園服務兩個月內的第二筆收購。

5年1000億營收，這是業(yè)績發(fā)布會上碧桂園服務立下的目標，而緊隨其后的恒大物業(yè)也有軍令狀，2021年在管面積突破6億平方米,今后三年管理規(guī)模增速保持50%左右。

2020中國港股上市物業(yè)服務企業(yè)在管面積TOP10（來源：中指研究院）

地產(chǎn)圈里的龍爭虎斗，開辟了第二戰(zhàn)場。這樣的熱鬧，一份看空的報告很難阻擋。

不賺錢、不獨立、不特別

潘軍是是物業(yè)公司在港交所敲鐘的“第一人”。

在他之前，沒有物業(yè)行業(yè)的人站在那個位置，他們通常只是作為房企的一個附屬部門，賺的都是小錢，處在鄙視鏈的底端。不然，人們也不會從融創(chuàng)董事會主席孫宏斌2015年談物業(yè)上市的時候，讀出那么明顯的不屑。

“房地產(chǎn)只能賣一次，社區(qū)可以服務70年?！?/strong>但這家深圳小地產(chǎn)商花樣年的老板在當年大風口互聯(lián)網(wǎng)＋、O2O中看到了商機。

2014年6月，花樣年把旗下的物業(yè)公司彩生活送上港交所，以“物業(yè)第一股”的名義。上市三天，市值就超過了母公司。

當時潘軍預言，十年內中國一定會有100家上市公司，而且物業(yè)行業(yè)一定會出現(xiàn)超千億市值的公司。

他說對了。現(xiàn)在，碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活都符合標準。

但遺憾的是，彩生活卻陷入了增長困局。2020年上半年，彩生活營收減少，凈利大幅下降，在管面積也只有個位數(shù)增長。“史上最差”，有人這樣評價。

最初吸引資本的新鮮故事，早已被替代。在重線上輕線下的模式遭遇了現(xiàn)實的暴擊后，很長一段時間，彩生活的估值在低處徘徊，被眾多后來者趕超。

此后的幾年里，資本市場的注意力從互聯(lián)網(wǎng)＋，轉移到龍頭房企旗下的公司，如今開始更關注城市服務。投資者們的疑問，也早已經(jīng)從“中國物業(yè)是什么”的問題，變成“你跟別人有什么不同”。

“今天我是來風口上講反思的，因為我覺得彩生活是值得反思的?！鼻拔乃岬哪谴挝锕苷搲?，潘軍很坦率，“物業(yè)管理的收費是不是還占到70%？社區(qū)商業(yè)有多少收入？我們的估值有那么大的變化嗎？”他一連甩出了幾個問題。

目前物業(yè)公司絕大部分的收入還是來自物業(yè)費，而這部分收入成本高、上漲空間有限，想要多賺錢，很難。

所以在去年物業(yè)公司上市潮的時候，相當一部分都把從資本市場拿來的錢，去并購、去拓展增值服務。其實就是從側面反映了整個市場令人擔憂的部分，大部分靠地產(chǎn)母公司吃飯，收入來源單一，業(yè)務拓展同質化，除了“空間管理、房屋經(jīng)紀、家居服務”老三樣，基本沒有更新的故事。

2016年－2020年上市物業(yè)企業(yè)公告的有效收并購數(shù)量（來源：中指研究院）

已經(jīng)發(fā)展了200多年的全球物管行業(yè)的鼻祖五大行，并沒有動輒幾十倍的市盈率，業(yè)務集中在物業(yè)服務、物業(yè)租售、評估與估值、投融資管理等方面。“沒有母公司，沒有增值服務的收入，物業(yè)管理只占總收入的30%，股東對于企業(yè)的毛利超過30%，覆蓋物業(yè)的全價值鏈?！?/strong>潘軍認為這是未來中國物業(yè)行業(yè)的方向。

“一方面中國物管行業(yè)會借鑒國際大行的經(jīng)驗，但也會發(fā)展本土模式，向多元化方向發(fā)展?！蔽宕笮兄坏氖腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)不動產(chǎn)管理部負責人朱一兵預測，中國物管行業(yè)發(fā)展的初期階段還要經(jīng)歷3-5年的時間，經(jīng)過從基礎服務、整合服務、一站式服務向資產(chǎn)服務發(fā)展。”

1月5日，住建部等發(fā)了《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，對物業(yè)企業(yè)放寬經(jīng)營權限，鼓勵他們向養(yǎng)老托幼、社區(qū)消費、資產(chǎn)管理等領域延伸，不少人大嘆，物業(yè)迎來春天。

次日物業(yè)股集體走強，整體上漲超過14%，有的個股大漲近40%。

春天早已經(jīng)到來。

而潘軍已經(jīng)在想，夏天都來了，會不會有冬天？