大連市城市公有房屋管理規(guī)定

大連市城市公有房屋管理規(guī)定

第一章  總  則

 第一條 為了加強對城市公有房屋的管理，保障公有房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和經(jīng)營人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)規(guī)定，制定本管理規(guī)定。

    第二條 本管理規(guī)定適用于大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)屬于國有或集體所有的房屋及其附屬設(shè)施（以下簡稱公有房屋）。公有房屋管理中的轉(zhuǎn)讓、抵押、協(xié)議租金的租賃、典當?shù)龋凑帐?、市有關(guān)房地產(chǎn)交易管理規(guī)定執(zhí)行。

    第三條 大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負責(zé)全市公有房屋行政管理工作的主管機關(guān)，其派駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)和其他縣（市）、區(qū)（含大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、國家旅游渡假區(qū)）的房地產(chǎn)管理部門是所在行政區(qū)域內(nèi)公有房屋行政管理工作的主管部門（以下簡稱公有房屋主管部門）。

第四條 凡依照國家有關(guān)政策和法律、法規(guī)規(guī)定由人民政府所接管沒收的房屋、納入社會主義改造的房屋、經(jīng)人民法院判決產(chǎn)權(quán)歸國家所有的房屋、由財政投資建造和收購的房屋，以及按照國家有關(guān)規(guī)定產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的房屋，均屬國家財產(chǎn)，由公有房屋主管部門依法行使產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。按照國家規(guī)定屬于全民所有制單位和軍隊所有的房屋，由國家授權(quán)的單位依法行使產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營和管理權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。集體所有的房屋，由集體組織依法行使產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營和管理的權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

    第五條 公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。公有房屋產(chǎn)權(quán)人可以委托物業(yè)管理公司等代為經(jīng)營和管理。

    第六條 公有房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和經(jīng)營人應(yīng)認真遵守國家房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)和本管理規(guī)定，任何單位和個人都不得侵占、損壞公有房屋，不得利用公有房屋獲取非法利益。

第二章 產(chǎn)公產(chǎn)籍管理

第七條 公有房屋實行房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)登記發(fā)證制度，其產(chǎn)權(quán)合法憑證是房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書。房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書由市人民政府統(tǒng)一規(guī)定文本并指定主管部門負責(zé)頒發(fā)和撤銷。房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書是辦理公有房屋轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、改造、擴建、投資、入股、拆遷補償?shù)认嚓P(guān)手續(xù)時必須出具的憑證。

第八條 公有房屋產(chǎn)權(quán)人必須按下列規(guī)定到政府指定的主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記 ,領(lǐng)取房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書：

（一）新建、改建和擴建的房屋，持立項、規(guī)劃、用地和建設(shè)等部門的批準文件，在房屋竣工之日起三個月內(nèi)申請登記；

（二）購買、交換、兼并、調(diào)撥、并轉(zhuǎn)、接受贈與或接受遺贈等受讓的房屋，持原房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書、合同和有關(guān)批準文件，在合同或文件生效之日起三個月內(nèi)申請登記；

（三）產(chǎn)權(quán)人名稱、房屋座落名稱和房屋用途發(fā)生變化的，持有關(guān)部門的批準文件在批準之日起一個月內(nèi)申請登記。

第九條 公有房屋因拆除、倒塌、焚毀、損毀等原因滅失的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在事實發(fā)生之日起三個月內(nèi)持有關(guān)部門的證明材料，向公有房屋主管部門申請房屋滅失登記，逾期不登記的，由公有房屋主管部門公告滅失，其土地使用權(quán)由縣級以上人民政府予以收回。

第十條 產(chǎn)權(quán)人因正當理由，不能在規(guī)定期限內(nèi)登記的，應(yīng)及時提出申請，經(jīng)公有房屋主管部門批準可以延期登記，但延期登記時間最長不得超過一年。

第十一條 公有房屋主管部門應(yīng)建立健全房地產(chǎn)檔案管理制度，為公有房屋管理提供權(quán)屬狀況完整的資料和準確的依據(jù)。

凡是經(jīng)營和管理公有房屋的單位，均應(yīng)建立房屋管理檔案和臺帳，及時向公房主管部門報送有關(guān)資料，并接受檢查和指導(dǎo)。

第十二條 對無人申請登記和暫時不能確認所有產(chǎn)權(quán)歸屬的房屋，公有房屋主管部門可予以代管，代管期間因不可抗力原因使房屋遭受損失的，公有房屋主管部門不承擔(dān)賠償責(zé)任。

對代管三年以上仍無人認領(lǐng)的房屋，公有房屋主管部門可在向人民法院申請認定為無主財產(chǎn)后，依法收歸國有。

已代管的房屋和已作為無主財產(chǎn)收歸國有的房屋，原所有人出現(xiàn)并認領(lǐng)房屋的，應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記并補償代管費用。

第三章 租賃和使用管理

第十三條 公有房屋的租賃（不含協(xié)議租金部分，下同）必須執(zhí)行國家和省、市人民政府規(guī)定的租賃政策，公有住房的標準租金由市人民政府統(tǒng)一制定。

第十四條 公有房屋租賃，產(chǎn)權(quán)人須持有房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書，并使用市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制的文本與承租人簽訂公有房屋租賃合同，在簽訂合同之日起十五日內(nèi)向公有房屋主管部門辦理備案手續(xù)。公有房屋租賃合同是出租人與承租人建立租賃關(guān)系的合法憑證，承租人憑公有房屋租賃合同辦理戶籍、入學(xué)、住所登記等相關(guān)手續(xù)。

第十五條 出租人應(yīng)當按照約定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人應(yīng)當按月繳納租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金１％的滯納金，出租人應(yīng)向逾期不繳納租金和滯納金的承租人發(fā)出限期繳付租金和滯納金通知書。

第十六條 直管公房租金的收繳，以單位名義承租者，通過銀行托收；以個人名義承租者，由個人所在工作單位代扣統(tǒng)繳；承租人無工作單位的，由出租人直接收取。承租人也可集體匯繳或自行繳納。

單位自管公房的租金收繳可參照直管公房辦理。

第十七條 未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，承租人不得將承租的公有房屋轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租 、交換、改變使用用途。

第十八條 承租人在不損壞房屋結(jié)構(gòu)和原建筑造型、不危及房屋使用安全的前提下，可以對承租的公有房屋進行內(nèi)部裝修、改造和增添設(shè)施，但必須征得產(chǎn)權(quán)人同意并簽訂書面協(xié)議。房屋內(nèi)部進行拆改裝修的由承租人繳納補償費并承擔(dān)材料和施工費用，增添的設(shè)施承租人不得擅自拆改，承租人遷離時不予補償。

承租人經(jīng)批準在其承租公房基礎(chǔ)上自費擴大的房屋面積其產(chǎn)權(quán)歸原出租人所有，計租辦法由雙方按協(xié)議履行。

房屋內(nèi)部進行拆、改裝修補償費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局負責(zé)制定。

第十九條 承租人死亡或因調(diào)整分配房屋、舉家遷往外地等原因遷出的，騰出的公有房屋應(yīng)移交給出租人，任何單位和個人不得私調(diào)、私分和私占。移交時，出租人發(fā)現(xiàn)公有房屋及附屬設(shè)施有人為損壞的，原承租人應(yīng)負責(zé)修復(fù)或賠償。

居住直管公有住房的承租人因其工作單位分配房屋而遷出，其工作單位欲將騰出的直管公有住房調(diào)劑給內(nèi)部職工使用的，須提出內(nèi)調(diào)方案報公有房屋主管部門審批，并按政府規(guī)定的比例向公有房屋主管部門上繳解困房源后，由調(diào)入職工與直管公房出租人建立租賃關(guān)系。

第二十條 承租公有住房，承租人在租賃期限內(nèi)去世，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意履行原租賃合同的可以辦理承租過戶手續(xù)。

第二十一條 公有住房承租人和有常住戶口的同住人符合條件要求分戶或并戶承租的，出租人應(yīng)予同意。但同住人他處有住房和原始設(shè)計為一戶使用的住宅，原則上不得拆套分戶。

第二十二條 租賃期滿后，承租人應(yīng)返還承租的公有房屋，如需繼續(xù)租用的,應(yīng)在期滿前三個月，與出租人重新簽訂租賃合同。出租人在租賃期滿前必須收回出租的公有房屋時，應(yīng)事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同時要作好承租人的住房安置；承租人因故需要提前解除租賃合同的，應(yīng)提前三個月與出租人協(xié)商。當事人因提前解除公有房屋租賃合同給對方造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)負責(zé)賠償。

第二十三條 承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回公有房屋，并可索賠損失：

（一）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、交換和改變用途的；

（二）損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施的；

（三）無正當理由拖欠租金累計六個月以上的；

（四）無正當理由閑置房屋六個月以上的；

（五）利用房屋進行違法活動，損害公共利益的；

（六）租賃期滿未簽訂租賃合同的；

（七）其他違反房地產(chǎn)管理規(guī)定，妨礙公有房屋租賃合同正常履行的。

出租人收回公有房屋應(yīng)向承租人發(fā)出限期騰退房屋通知書，逾期不騰退，按侵占公有房屋處理。

第二十四條 公有房屋使用性質(zhì)按使用用途分為公有住房和公有非住宅用房,其中公有非住宅用房分為機關(guān)和事業(yè)單位辦公用房、生產(chǎn)經(jīng)營性用房和社會福利性用房等。

產(chǎn)權(quán)人、使用人對公有房屋負有保護和正確使用的責(zé)任。

第二十五條 房屋使用人應(yīng)按照房屋設(shè)計用途或經(jīng)批準的使用用途正確使用公有房屋。凡改變房屋使用用途和性質(zhì)的，須經(jīng)公有房屋產(chǎn)權(quán)人同意并符合下列條件

（一）符合城市規(guī)劃要求；

（二）符合房屋使用安全；

（三）不影響環(huán)境和相鄰房屋的使用；

（四）不違反法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。

第二十六條 任何單位和個人不得從事下列有礙公有房屋安全、影響正常使用的活動：

（一）除經(jīng)政府有關(guān)部門批準的專用庫房外，在公有房屋內(nèi)存放易燃、易爆和腐蝕性等危險、有害物品；

（二）超過設(shè)計荷載使用房屋；

（三）安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；

（四）拆動房屋承重結(jié)構(gòu)；

（五）擅自占用、拆除、改動房屋附屬設(shè)施；

（六）人為造成管線損壞、阻塞；

（七）擅自增設(shè)花臺、吊欄等；

（八）從事其他影響房屋及附屬設(shè)施安全和正常使用的活動。

人為造成公有房屋損壞或損失的，責(zé)任人應(yīng)當予以賠償。

第二十七條 因工程施工需要動用公有房屋的，須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意后方可施工，因施工造成公有房屋損失、損壞的，由施工單位及時修復(fù)和按修復(fù)所需的實際費用予以補償。

第二十八條 需要依附公有房屋的墻體（含平臺、頂層等）和占用公有房屋附屬的庭院進行臨時建設(shè)的，須事先征得公有房屋產(chǎn)權(quán)人的同意并辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第二十九條 任何單位和個人不得擅自拆除公有房屋及附屬設(shè)施，因城市建設(shè)需要拆除的，按照《大連市城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 本著平等互利、有利生產(chǎn)、方便生活、調(diào)劑余缺的原則，使用人在征得產(chǎn)權(quán)人的同意后可以交換公有房屋使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對使用人正當?shù)膿Q房要求,應(yīng)當給予支持。

適宜做商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的公有房屋，應(yīng)當由政府統(tǒng)一安排用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)。

禁止利用換房從事非法活動和從中牟利。

第三十一條 公有房屋使用權(quán)交換，當事人應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)定的格式簽訂換房協(xié)議，并到公用房屋主管部門規(guī)定的部門辦理換房手續(xù)，交換房屋使用價值有差異的，由公房主管部門依照有關(guān)規(guī)定按比例收取差額費。

房屋交換手續(xù)辦完后，換房人應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人簽訂公有房屋租賃合同；沒有履行換房協(xié)議的，由違約方承擔(dān)責(zé)任。

差價換房和辦理換房手續(xù)的收費標準由市房地產(chǎn)管理局會同市物價局另行制定。

第三十二條 兩個或兩個以上使用人共同使用的房間、通道和庭院及其他附屬設(shè)施，應(yīng)合理使用、保持暢通，不得堆放雜物和人為造成使用困難.

使用人之間因使用公共部位發(fā)生爭議時，應(yīng)當以公有房屋租賃合同為準。無租賃合同或合同無記載的，以歷史形成的狀況為準或由出租人調(diào)解。

第三十三條 政府已劃撥給機關(guān)、團體和事業(yè)單位使用的國有房屋，由公有房屋主管部門發(fā)給撥用證書。使用人應(yīng)按規(guī)定的用途使用，并自行管理、維修，保證房屋完好和正常使用。使用人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓和交換撥用的國有房屋,凡改變使用性質(zhì)用作經(jīng)營的，均須與公有房屋主管部門或直管公房經(jīng)營單位簽訂租賃合同，納入經(jīng)租管理.

因國家利益和社會公共利益需要調(diào)整和收回撥用國有房屋時，使用人應(yīng)按期遷出。

第四章 修繕管理

第三十四條 及時修繕公有房屋及附屬設(shè)施，保證完好和正常使用，是產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。產(chǎn)權(quán)人和使用人分離的，應(yīng)在合同中明確公有房屋修繕責(zé)任。

第三十五條 公有房屋修繕責(zé)任人應(yīng)當按照公有房屋主管部門的要求，定期進行房屋完好狀況普查，并與抗震加固、白蟻防治和防臺、防汛、防寒、防漏、防阻相結(jié)合，及時進行大、中、小修繕和日常維修養(yǎng)護。因修繕養(yǎng)護不及時造成事故和妨礙正常使用使承租人或者其他人受到損失的，由修繕責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。

使用人對房屋修繕應(yīng)給予配合支持，不得借故阻撓、妨礙房屋修繕，否則，造成事故的應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

第三十六條 公有房屋的修繕工程質(zhì)量評定標準和工程預(yù)算定額等，按國家有關(guān)標準執(zhí)行。

房屋修繕企業(yè)須嚴格依照有關(guān)規(guī)定辦理資質(zhì)審查，按批準的資質(zhì)等級承接修繕任務(wù)。

第三十七條 承租人發(fā)現(xiàn)房屋及附屬設(shè)施損壞，應(yīng)及時通知出租人。因承租人過錯造成損失的，由承租人負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于自然損壞的，出租人對承租人的報修應(yīng)予登記，由修繕責(zé)任人按照本管理規(guī)定第三十五條所規(guī)定的標準和要求，及時予以修復(fù)。

第三十八條 公有危險房屋的管理，依照《大連市城鎮(zhèn)危險房屋管理辦法》執(zhí)行。

第三十九條 結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)施和附屬設(shè)施的異產(chǎn)毗連公有房屋，其共有共用部位和附屬設(shè)施的修繕，由產(chǎn)權(quán)人共同負責(zé)，按產(chǎn)權(quán)人所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例和用途分攤修繕費用。

第四十條 公有房屋修繕所需的資金，應(yīng)當按照現(xiàn)行財務(wù)制度和有關(guān)規(guī)定分別列支，嚴禁挪用。

第五章 法律責(zé)任

第四十一條 違反本管理規(guī)定的，由公有房屋主管部門給予批評教育、責(zé)令停止違法行為、限期改正、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失、查封房屋等處理。有下列情形之一者，屬于非經(jīng)營活動的，可處1000元以內(nèi)罰款；屬于經(jīng)營活動且有違法所得的，可按違法所得額3倍以內(nèi)（最高不超過3萬元）處以罰款，無違法所得的，可處1萬元以下罰款：

（一）違反第八條、第九條、第十條規(guī)定，未辦理產(chǎn)權(quán)登記或者私自印制發(fā)放、涂改、偽造、冒領(lǐng)房屋所有權(quán)土地使用權(quán)證書的；

（二）違反第十三條規(guī)定擅自提高租金標準的；

（三）違反第二十五條規(guī)定私自改變公有房屋使用用途和性質(zhì)的；

（四）違反第二十六條規(guī)定從事有礙公有房屋及附屬設(shè)施安全、影響正常使用活動的；

（五）違反第十七條、第三十一條、第三十三條規(guī)定使用人擅自轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、調(diào)換房屋使用權(quán)和改變房屋使用用途的；

（六）違反第三十五條規(guī)定修繕責(zé)任人養(yǎng)護不及時造成財產(chǎn)損失和人身傷亡事故的，使用人借故阻撓、妨礙房屋修繕的；

（七）違反第四十條規(guī)定，挪用公有房屋修繕資金的。

第四十二條 公有房屋主管部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十三條 凡侵占公有房屋拒不騰房的，產(chǎn)權(quán)人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第四十四條 平等主體之間因公有房屋所有權(quán)或者使用權(quán)發(fā)生爭議和糾紛的,當事人可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第六章 附  則

第四十五條 政府代管房屋以及以公有房屋作為投資條件合資、入股經(jīng)營和聯(lián)營的房屋，參照本管理規(guī)定執(zhí)行。

第四十六條 本管理規(guī)定由市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第四十七條 本管理規(guī)定自發(fā)布之日起施行。