買(mǎi)房費(fèi)用，一文搞懂

一. 前面的話

今天，我們來(lái)聊一個(gè)實(shí)用話題：買(mǎi)房費(fèi)用。按照現(xiàn)在很多自媒體標(biāo)題黨的套路，本文題目可以改為：

《600萬(wàn)房?jī)r(jià)，費(fèi)用多少你知道嗎?》

或者

《房事那點(diǎn)事，你不看就要后悔了!》

或者

《再不買(mǎi)房，你女朋友就另嫁他人!》

我相信，倘若這樣，點(diǎn)擊閱讀的人會(huì)更多，但是，我個(gè)人不想這么做。這個(gè)社會(huì)，已經(jīng)很浮躁了，我不想給讀者帶來(lái)更多煩躁。

本文不討論是否應(yīng)該買(mǎi)房，不討論該在哪里買(mǎi)房，也不討論固定利率和LPR，而是從客觀的角度，分析一下買(mǎi)房過(guò)程中的費(fèi)用問(wèn)題。

對(duì)很多年輕奮斗者而言，買(mǎi)房似乎是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，不管買(mǎi)不買(mǎi)，多了解一些費(fèi)用預(yù)算，總是好的，這也是本文的目的所在。

特別說(shuō)明：

• 全國(guó)各地的政策和規(guī)定不一樣，本文僅以深圳某段時(shí)間為例來(lái)說(shuō)明。文中部分信息，可能過(guò)時(shí)，請(qǐng)自己確認(rèn)。

• 本文主要著重客觀分析，而不是幫大家做出指導(dǎo)或選擇。所以，請(qǐng)自己審慎評(píng)估，做出適合自己的明智選擇。

二. 場(chǎng)景分析

對(duì)年輕人而言，要全款買(mǎi)房，幾乎不可能。即使能全款買(mǎi)房，一次性支付，也非上策。這很好理解，考慮到通貨膨脹，買(mǎi)房的錢(qián)，就應(yīng)該拖著慢慢還，拖得越久越好，即使支付利息也值得。

沒(méi)錯(cuò)，那就貸款買(mǎi)房，這里有兩種方式，一是等額本金，一是等額本息。這兩種方式，各有優(yōu)缺點(diǎn)。對(duì)年輕人而言，剛開(kāi)始買(mǎi)房時(shí)，手頭的錢(qián)基本都不充足，等額本息是較為合理的選擇方式。

那么，究竟是貸20年，還是貸30年呢？如果年紀(jì)稍大一點(diǎn)，可以選擇20年，但如果比較年輕，那就毫不猶豫選擇30年。原因很簡(jiǎn)單，考慮通貨膨脹，使勁地拖延還款，多點(diǎn)利息也無(wú)所謂。

另外，公積金貸款的年利率(3.25%)較低，先把公積金貸款的額度貸滿(mǎn)(夫妻最高90萬(wàn)，個(gè)人最高50萬(wàn))，使勁地用。剩下的再用商業(yè)貸款(曾經(jīng)年利率是4.90%)，這就是所謂的組合貸款。

房貸利率，確實(shí)相對(duì)不高。既然要貸款，那到底要貸多少呢？考慮到通貨膨脹因素，當(dāng)然是貸得越多越好。

以600萬(wàn)的房?jī)r(jià)為例，三成首付是180萬(wàn)，七成貸款是420萬(wàn)(其中90萬(wàn)用公積金貸款，330萬(wàn)商業(yè)貸款)。

從上述分析來(lái)看，對(duì)于一對(duì)年輕夫婦而言，手頭的錢(qián)可能不是非常寬裕，那么可以考慮作出如下輕壓選擇：

三. 費(fèi)用計(jì)算

房子的售賣(mài)價(jià)格是600萬(wàn)，既然做出了貸款的選擇，那就看看貸款買(mǎi)房的所有費(fèi)用吧。

那么，售價(jià)600萬(wàn)的房子，實(shí)際最終要花費(fèi)多少錢(qián)呢？把上述表格第二列的金額加起來(lái)就行，結(jié)果是991萬(wàn)。

第一眼看到這個(gè)數(shù)字，會(huì)覺(jué)得很大，對(duì)于普通人而言，幾乎是天文數(shù)字。那么，有必要解釋幾點(diǎn)。

• “雜稅雜費(fèi)”部分，上述的30萬(wàn)以上，只是過(guò)去某段時(shí)間的一個(gè)參考價(jià)格，現(xiàn)在不十分準(zhǔn)確，請(qǐng)自己去查并確認(rèn)。
  

• 手頭要有220萬(wàn)現(xiàn)金(180萬(wàn) + 10萬(wàn)+ 30萬(wàn))，而且需要一次性交齊。交完后，手上要留一些錢(qián)，畢竟要生活嘛。
  

• 總共貸款本息之和是771萬(wàn)(90萬(wàn) + 330萬(wàn) + 51萬(wàn) + 300萬(wàn))，要在30年內(nèi)還清，每月要還2.14萬(wàn)(771萬(wàn)/360).
  

那么，有怎樣一些殘酷的現(xiàn)實(shí)呢？

• 首先，準(zhǔn)備220萬(wàn)元，一次性交齊。關(guān)鍵是，這220萬(wàn)也挺難湊齊的，可能要到處借，于是有了“6個(gè)錢(qián)袋”的生動(dòng)說(shuō)法。

• 然后，每個(gè)月要還2.14萬(wàn)元。月月還，月月煩。不過(guò)，也沒(méi)有必要煩，大家都一樣，日子總得一天天過(guò)，有啥可煩的呢？

• 最后，成房奴了唄，不敢失業(yè)，不敢辭職，不敢生病，不敢亂花。其實(shí)，也沒(méi)必要搞得這么苦！該吃要吃，該喝要喝。

四. 貸款利息怎么算？

眼尖的朋友，肯定注意到了表格中的0.567和0.91這兩個(gè)數(shù)字，它們是怎么得來(lái)的呢？

數(shù)學(xué)不是特別好的人，不要過(guò)于糾結(jié)這個(gè)細(xì)節(jié)，只需要看一下大概是怎么回事就行了。

其實(shí)，只要高中不是特別貪玩，一定計(jì)算過(guò)等額本息公式，即PMT公式，也很好推導(dǎo)。

話不多說(shuō)，直接用PMT公式吧，我們用計(jì)算機(jī)語(yǔ)言(Go語(yǔ)言)編程，來(lái)實(shí)際計(jì)算一下：

package main
import (    "fmt"    "math")
func get_pmt(f_interest_rate float64, term_number int, principal int) float64 {
  compound_rate := math.Pow(1 + f_interest_rate, float64(term_number))  pmt := float64(principal) * f_interest_rate * compound_rate / (compound_rate - 1)
  return pmt}
func main(){  n := 360  year_month := 12  p := 100
  r1 := float64(0.0490) / float64(year_month)  r2 := float64(0.0325) / float64(year_month)  a := get_pmt(r1, n, p) * float64(n) - float64(p)  b := get_pmt(r2, n, p) * float64(n) - float64(p)
  fmt.Println(a, b)}

用計(jì)算機(jī)編譯運(yùn)行一下，結(jié)果是：

91.06   56.67

這是什么意思呢？意思是，采用30年的等額本息貸款：

• 如果商業(yè)貸款100元，產(chǎn)生的利息是91元，那么總共要還191元，接近翻倍。

• 如果公積金貸款100元，產(chǎn)生的利息大概是56.7元，那么總共要還156.7元。

可以看到，商業(yè)貸款比公積金貸款更貴。所以，要盡量用滿(mǎn)公積金貸款。對(duì)夫妻而言，公積金貸款最多貸90萬(wàn)，故有如下數(shù)據(jù)：

有的人說(shuō)，貸款420萬(wàn)元，除了還這420萬(wàn)本金外，還得另外再還351萬(wàn)利息，這利息很高啊。

其實(shí)，這利息并不是很高，從30年后的視角來(lái)看，也許這些錢(qián)根本就不多，畢竟要考慮通貨膨。

可以這么想，30年前的1991年，在農(nóng)村，萬(wàn)元戶(hù)鳳毛麟角，而現(xiàn)在的農(nóng)村，誰(shuí)家沒(méi)有1萬(wàn)元呢？

五. 月供的估算公式

現(xiàn)在，來(lái)給一個(gè)近似的月供公式， 其中x是買(mǎi)房的房?jī)r(jià)，y是x除以10000后的值，公式推導(dǎo)如下：

m = ((0.7 * x - 900000) * 1.9106 + 900000 * 1.5677) / 360  = 37.15 *  (x/10000) - 860  = 37.15 * y - 860  = 37 * y + 0.15y - 860  （以深圳房?jī)r(jià)為例，近似認(rèn)為0.15y等于60）  = 37 * y - 800

所以：

m(600萬(wàn)) = 37 * 600 - 800 

也即：

m(600萬(wàn)) = 21400

六. 最后的話

·················· END ··················

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