房地產(chǎn)稅真的要來了，房子會變便宜么？
房地產(chǎn)稅到底是什么？對房價又有什么影響？
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文｜李鑫
編輯｜子睿
來源｜豹變
ID：baobiannews
題圖｜Pexels
房地產(chǎn)稅，這次真的要來了。
10月23日新華社發(fā)文，全國人民代表大會常務(wù)委員會決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點改革試點工作。根據(jù)文件，這次將采取先試點后立法的步驟，其中試點期限為五年。
一周前，最高層在《求是》雜志發(fā)文要求“基金穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”；一周后，授權(quán)工作隨即啟動。響應(yīng)如此迅速，似乎預(yù)示著未來幾年，“房地產(chǎn)稅”或?qū)⒊蔀榭M繞你我耳邊的高頻詞匯。
很長一段時間，每次“房地產(chǎn)稅”出新消息，都挑動著各方神經(jīng)。在不少有房者看來，它的出臺，意味著持有成本提升，房價可能下跌；而對于沒上車的剛需而言，不少人希望房地產(chǎn)稅真能壓制房價，好讓自己順利安個家。
資本市場更是愛一驚一乍。2019年3月8日，全國人大將落實制定房地產(chǎn)稅法的消息傳出，在香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)股齊刷刷大跌，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)單日跌幅高達5%，其中融創(chuàng)中國跌超10%。
引如此多人關(guān)注，房地產(chǎn)稅到底是什么？對房價又有什么影響？
房地產(chǎn)稅的前世今生
所謂“房地產(chǎn)稅”，并非某個單一的新稅種，而是整合了現(xiàn)有“房產(chǎn)稅”和“城鎮(zhèn)土地使用稅”兩大稅種，同時開征新稅種的一套組合拳。它的歷史，要追溯到2003年的”物業(yè)稅”。
2003年10月，十六屆三中全會通過了《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》。在這份文件中，首次提出“條件具備時，對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。
“物業(yè)稅”的提出，意味著最高層首次對外釋放關(guān)鍵信號：在未來，老百姓持有房產(chǎn)時可能會被征稅。
隨后幾年，北京、深圳、安徽、河南等省市，陸續(xù)成為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”征收試點。之所以叫空轉(zhuǎn)，是因為在試點過程中，并未真正收稅，僅模擬了真實稅收流程，同時對房屋如何估價、物業(yè)稅稅率如何設(shè)置以及房屋登記等問題做了探索。
2008年初，有多個試點省市申請“空轉(zhuǎn)實”，但未能獲批。這在一些學(xué)者看來，在當(dāng)時開征物業(yè)稅阻力重重，時機并不成熟。
比如北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩就曾談到，百姓對征稅的抵觸心理，是物業(yè)稅難以盡快出臺的一大原因。此外，在當(dāng)時要理順全國房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系至少需要兩年時間，所以當(dāng)年如北京等城市申請“空轉(zhuǎn)實”意義不大，因為并沒有跟實際進行接軌。
“物業(yè)稅”的腳步止于2009年。由于開征新稅種相對復(fù)雜以及“物業(yè)稅”和“物業(yè)費”容易被混淆，2010年，“房產(chǎn)稅（注意，還不是房地產(chǎn)稅）”取代”物業(yè)稅”，成為個人住房持有環(huán)節(jié)稅種。
房產(chǎn)稅并非新稅種，早在1986年，中國就出臺了《房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）。
《條例》顯示，房產(chǎn)稅的征收對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，而繳納稅款的則是產(chǎn)權(quán)人所有人。特別之處在于，根據(jù)《條例》，個人持有的非營業(yè)用房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。
所以，如果想在《條例》的規(guī)則下對居住用房征稅，擴大《條例》的稅收征收范圍是個可選模式，中央也確實曾提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
不過，上述修改辦法并沒有落地，中央采用了新的思路，即“房地產(chǎn)稅”思路。
2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。這份文件的關(guān)鍵在于，提出“盡快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，這意味著持有環(huán)節(jié)的稅種，已經(jīng)從“房產(chǎn)稅”被明確為“房地產(chǎn)稅”。
“房地產(chǎn)稅”的最終目標(biāo)，是打出組合拳，整合現(xiàn)有“房產(chǎn)稅”、“城鎮(zhèn)土地使用稅”兩大稅種，同時開征新稅種。
如今，房地產(chǎn)稅試點改革試點工作即將開展，這意味著房地產(chǎn)稅的推動節(jié)奏明顯加速。
這一次，房地產(chǎn)稅真的要來了。
房地產(chǎn)稅如何征？
根據(jù)全國人大常委會的會議決定，由國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。
也就是說，如何征房地產(chǎn)稅決定權(quán)在試點地區(qū)。那么，房地產(chǎn)稅改革試點可能在哪些省市開展？
目前，市場比較一致的意見是第一批試點的城市應(yīng)該優(yōu)先考慮一二線核心城市，尤其是房地產(chǎn)市場熱度較高、房價漲幅較大、人口增速較大的城市，比如長三角、大灣區(qū)以及中西部核心二線城市。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，目前“呼聲較高”的省市包括深圳、上海、浙江、海南等。此前，網(wǎng)上傳出上海有人一次性緊急套現(xiàn)93套房子，不知道是不是聞風(fēng)而動了。
未來房地產(chǎn)稅長什么樣？普通人剛需住房是否受影響？根據(jù)此前財政部官員透露的信息，房地產(chǎn)稅將按照評估值征收，但可能會有一些制度性稅收優(yōu)惠，比如可做出一定扣除標(biāo)準(zhǔn)；此外，作為地方稅種，其收入歸屬地方政府，中央會在稅率、免征額等方面給予地方政府較大授權(quán)。
接近決策機構(gòu)的中國財政科學(xué)研究院公共收入研究中心主任張學(xué)誕，在2018年12月的一篇文章中曾表示：“綜合看，建議國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據(jù)實際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權(quán)限根據(jù)各地實際情況確定各個具體區(qū)域的住宅人均面積平均評估價格，最終確定出對居民家庭的房地產(chǎn)稅免征額。綜合看，建議將個人住房的房地產(chǎn)稅幅度稅率水平確定為0.2%－1.2%?！?/p>
按照這個標(biāo)準(zhǔn)，對于多數(shù)剛需普通住戶來說，都有望在免稅范圍內(nèi)。但對于囤房、炒房者來說，房地產(chǎn)稅無疑是一把達摩克利斯之劍，將大大加大囤房、炒房的成本和風(fēng)險。
房價影響幾何？
有關(guān)房地產(chǎn)稅，目前市場普遍存在一種觀點：如果房地產(chǎn)稅出臺，房價將下跌，因為在持有環(huán)節(jié)收稅，將提升房屋持有成本，進而可能導(dǎo)致房屋拋售。
比如日本，1991年1月開征地價稅、強化特別土地保有稅后，1992年當(dāng)年6大城市房價指數(shù)下跌15%，截至2018年6大城市跌幅高達76.0%。
不過，90年代的日本房價暴跌，有其特殊性，最典型的是當(dāng)時日本樓市泡沫過大。
事實上，如果放眼全球，房地產(chǎn)稅出臺，并不一定導(dǎo)致房價下跌。
2010年，時任中國人民銀行研究局副研究員熊鷺曾在財新網(wǎng)撰文，舉例證明了征收不動產(chǎn)稅，并不必然有效抑制房價上漲或平抑房價波動。
熊鷺談到，在英國，住宅稅和市政稅征稅對象是居民住宅，征稅方法是將住宅按照市面資產(chǎn)價值分為八類或九類，征收數(shù)額不同的稅金。不過，即便在上述征稅背景下，從1993年開始，英國房價仍然出現(xiàn)大幅增長。
同樣，美國各州早已普遍征收不動產(chǎn)稅，但扣除通脹因素后，1997年至2006年美國房價仍然上漲了57%。
那么，本次加速推出房地產(chǎn)稅試點的意圖是什么？從目前各方觀點來看，大致有兩點。
首先是加大房屋供給，壓制房價過快上漲。
中信證券地產(chǎn)團隊在今年5月一份報告中談到，房屋持有成本過低，是導(dǎo)致核心城市房價持續(xù)上漲的重要原因。
具體邏輯是，房屋持有成本偏低，疊加歷史上房價漲多跌少，將直接壓制二手房供給，造成“買入-持有-等待賣出”的邏輯鏈。而核心城市房價持續(xù)上漲，既不利于代際均衡，也不利于年輕人扎根。所以，房地產(chǎn)稅可以適當(dāng)增加持有房屋的機會成本，適當(dāng)增加二手供給，遏制房價過快上漲。
西部證券宏觀團隊則談到，房價大幅波動特別是高房價，會對一般性消費形成擠出。十四五期間中國經(jīng)濟目標(biāo)是轉(zhuǎn)型，十四五中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型方向是“消費大國疊加制造大國”。堅持房住不炒、確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
其次房地產(chǎn)稅將幫助完善稅務(wù)制度，為地方提供穩(wěn)定的財源。
自1994年分稅制改革后，稅收收入大量上收至中央，國內(nèi)地方財政自此高度依賴土地相關(guān)收入。
比如2020年，土地出讓收入在地方政府性基金收入中占比高達94%，在地方本級主要財政收入（一般公共預(yù)算收入+政府性基金收入）中占比為44%。
如此高的比重，意味著在當(dāng)下房地產(chǎn)增速放緩的背景下，僅僅依賴于開發(fā)環(huán)節(jié)的土地財政難以為繼，拓寬稅源是必由之路。而房地產(chǎn)稅有利于構(gòu)建地方稅體系。
比如粵開證券就談到，營改增之后，地方政府缺乏主體稅種，目前地方稅主要包括土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，基本屬于小稅種。未來要構(gòu)建地方稅體系，房地產(chǎn)稅是很好的組成部分。
總的來看，房地產(chǎn)稅是一個重要抓手，它串聯(lián)了房屋供給、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、地方事務(wù)結(jié)構(gòu)等多重要素，必將影響深遠(yuǎn)。
然而這條路也注定漫長，根據(jù)10月23日披露的最新決定，試點期限為五年，試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。
未來幾年，“房地產(chǎn)稅”都可能成為縈繞在老百姓耳邊的高頻詞匯，而堅持“房住不炒”是購房者在擇房時的首要原則。
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